Krátkodobý nájom bytu: Tento inštitút je upravený samostatným zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, tzn. mimo rámca Občianskeho zákonníka. Dôvodom na samostatnú úpravu bola predovšetkým snaha o oddelenie režimu chráneného nájmu bytu upraveného v Občianskom zákonníku od režimu tzv. komerčného nájmu, ktorý môžeme nájsť práve v zákone o krátkodobom nájme bytu.
1. Predpoklady na uzatvorenie zmluvy podľa zákona
Krátkodobým nájmom bytu sa na účely zákona rozumie nájom bytu založený (i) nájomnou zmluvou (ii) uzatvorenou podľa tohto zákona (obsahuje náležitosti podľa § 3 zákona) a (iii) na základe ktorej nájom bytu vrátane jeho opakovaného predĺženia trvá maximálne šesť rokov (dva roky a dve predĺženia vždy po dobu ďalších dvoch rokov). Iba v prípade splnenia podmienok podľa predchádzajúcej vety ide o krátkodobý nájom bytu podľa predmetného zákona. V opačnom prípade pôjde o nájomnú zmluvu podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.
NA PRENÁJOM: Exkluzívny penthouse v Bratislave
2. Registračná povinnosť prenajímateľa
Zo spomenutých náležitostí podľa § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu možno vyzdvihnúť povinnosť registrácie prenajímateľa podľa zákona o dani príjmov, ktorej splnenie je prenajímateľ povinný nájomcovi preukázať (najlepšie písomne predložením kópie osvedčenia o vykonaní registrácie). Registrácia upravená v § 49a zákona o dani z príjmov ukladá fyzickej osobe, ktorá nie je na účely dane z príjmu registrovaná ako osoba oprávnená podnikať, povinnosť do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí kalendárneho mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať správcu dane o registráciu. Preto ak prenajímateľ nájomnú zmluvu uzavrel dňa 25.05.2016, musel registračnú povinnosť splniť najneskôr do 30.06.2016. Dodatočné splnenie povinnosti, t. j. po uplynutí zákonnej lehoty, je irelevantné.
Registráciu nie je potrebné vykonať opakovane v dôsledku predĺženia platnosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu, t. j. po uplynutí prvých dvoch rokov trvania nájmu. Skončenie registrácie je potrebné vykonať až v dôsledku skončenia poberania príjmu z nájmu, tzn. nie v medziobdobí, keď prenajímateľ nenašiel nájomcu.
Prečítajte si: Milenec v otcovom veku: Prečo ženy hľadajú starších mužov
3. Porušenie registračnej povinnosti prenajímateľa
Platí, že ak si prenajímateľ nesplní svoju registračnú povinnosť, nájomná zmluva sa síce bude spravovať zákonom o krátkodobom nájme bytu, avšak s výnimkou ustanovení, ktoré upravujú dôvody skončenia nájmu bytu výpoveďou, dôvod prenajímateľa na odstúpenie od zmluvy a podmienky uplatnenia žaloby o určenie neplatnosti skončenia zmluvy. Po márnom uplynutí na registráciu sa namiesto vyššie uvedených ustanovení použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Pripomeňme, že dôvodmi, pre ktoré sa prenajímateľ rozhodne uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, sú zvyčajne práve tie ustanovenia, ktoré mu umožňujú zmluvu ukončiť (výpoveďou, odstúpením) napr. v prípade, ak je nájomca neplatič. Občiansky zákonník podobné ustanovenia neobsahuje, resp. ochrana nájomcu pred skončením nájmu zo strany prenajímateľa je omnoho väčšia ako v prípade nájmu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
4. Ukončenie nájomnej zmluvy
Zákon o krátkodobom nájme bytu podstatne zjednodušil možnosti prenajímateľa ukončiť nájomnú zmluvu, keď zaviedol nové výpovedné dôvody, ktoré Občiansky zákonník nepozná. Patria sem napríklad prípady, ak (i) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné za čas dlhší ako dva mesiace, (ii) nájomca napriek predchádzajúcemu upozorneniu poškodzuje byt alebo (iii) ak nájomca užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom.
Veľkou výhodou sú tiež relatívne krátke výpovedné lehoty, ktoré pre prenajímateľa začínajú už od jedného mesiaca (na porovnanie výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka trvá tri mesiace) a rozdiel je taktiež v začiatku plynutí výpovednej lehoty. Výpovedná lehota totiž podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začne plynúť už dňom nasledujúcim po dni jej doručenia nájomcovi.
5. Ďalšie zmeny
Zákon o krátkodobom nájme bytu zavádza úpravu peňažnej zábezpeky, ktorej účelom je náhrada pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi a jej výška je limitovaná maximálne na trojnásobok mesačného nájomného, a úhrad za služby spojené s nájmom. Zákon taktiež zavádza možnosť strán dohodnúť si prípady jednostranného zvýšenia nájmu. Ku dňu skončenia nájmu je nájomca povinný na vlastné náklady vypratať byt, pričom ak tak nespraví do 10 dní odo dňa skončenia nájmu, prenajímateľ môže veci nachádzajúce sa v byte zadržať a tieto použiť podobne ako zábezpeku na úhradu svojich pohľadávok po tom, ako už peňažná zábezpeka bola minutá.
Čítajte tiež:
V týchto krajinách vás za častejší sex odmenia
Dedičské konanie: Prečítajte si tipy ako naložiť so zdedenými dlhmi
