Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou už nie je v dnešnej dobe ničím výnimočným a v porovnaní s kúpou tzv. čistej nehnuteľnosti predstavuje len o čosi zložitejší postup, s ktorým však už banky ako aj realitné kancelárie majú bohaté skúsenosti.
Tip redakcie: Pitný režim je dôležitý aj v zime
Ťarcha
V prvom rade si však vysvetlime, čo si treba pod slovom ťarcha predstaviť. V prípade, ak je na nehnuteľnosti zapísaná ťarcha, je na liste vlastníctva Vašej budúcej nehnuteľnosti je v časti „C – Ťarchy“ uvedený zápis, napr. vecného bremena, t. j. obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré ukladá vlastníkovi niečo strpieť, niečo konať, alebo sa nejakého konania zdržať, a to v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena (právo vstupu a prechodu v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome). Ťarchy však môžu byť rôzne, najčastejšie to bude záložné právo v prospech banky, ktorá poskytla aktuálnemu vlastníkovi úver na kúpu nehnuteľnosti, prípadne záložné práva rôznych nebankoviek alebo exekučné záložné práva. Skutočnosť, či na liste vlastníctva k nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem je zapísaná ťarcha, si môžete overiť jednoducho aj samy, a to vyžiadaním listu vlastníctva od katastra nehnuteľností príslušného podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Možnosti riešenia
V zásade existujú tri možnosti ako odkúpiť nehnuteľnosť s ťarchou, a to (i.) vyplatenie úveru aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti, (ii.) prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť alebo (iii.) prevzatie dlhu. Najčastejšie využívaným spôsobom je vyplatenie úveru aktuálneho vlastníka, ktorý si priblížime nižšie.
Vyplatenie úveru
Aktuálny vlastník si v tomto prípade nechá u svojej banky vyčísliť aktuálnu dlžnú čiastku na svojom úvere vrátane ďalších výdavkov a banku požiada o súhlas s jej predčasným splatením, zatiaľ čo si kupujúci vybavuje úver u svojej banky (predpokladáme, že aj kupujúci kúpu nehnuteľnosti realizuje pomocou úveru), ktorá okrem iného rozhodne o tom, či je nehnuteľnosť spôsobilá slúžiť ako záloh. Po schválení úveru zo strany banky kupujúceho je potrebné tejto predložiť potvrdenie o dlžnej čiastke na úvere predávajúceho a súhlas banky predávajúceho s predčasným splatením úveru. Platí, že o zostatkovú dlžnú čiastku úveru sa následne zníži kúpna cena nehnuteľnosti.
Potom ako banka kupujúceho splatí na vopred určený účet banky predávajúceho úver ešte stále aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti, vystaví banka predávajúceho potvrdenie o splatení úveru, tzv. kvitanciu, ktorú súčasne doručí na katastrálny odbor príslušného okresného úradu, prípadne majiteľovi nehnuteľnosti. Na základe kvitancie potom katastrálny odbor v zákonom stanovenej lehote, t. j. 60 dní, vymaže ťarchu – záložné právo – zapísané v prospech banky predávajúceho a nehnuteľnosť tak zostane „čistá“ až do doby zápisu záložného práva v prospech banky kupujúceho. Samozrejme v prípade, že kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hotovosťou, stáva sa celý proces oveľa jednoduchším, a následný prepis vlastníckych práv sa prevedie už bez ťarchy.
Zápis záložného práva a vlastníckeho práva nového vlastníka
Následne po výmaze záložného práva banky predávajúceho katastrálny odbor príslušného okresného úradu na základe návrhu na vklad záložného práva (ktorého prílohu tvorí okrem iného záložná zmluva) a návrhu na vklad vlastníckeho práva kupujúceho (ktorého prílohu tvorí okrem iného kúpna zmluva) a po zaplatení správnych poplatkov zapíše najskôr záložné právo v prospech banky kupujúceho a následne vlastnícke právo nového majiteľa k nehnuteľnosti.
Prevod nehnuteľnosti s ťarchou preto navyše v porovnaní s prevodom nehnuteľnosti bez ťarchy vyžaduje výmaz ťarchy zapísanej na liste vlastníctva, čo sa v praxi realizuje najčastejšie splatením úveru a následný pokyn banky či inej inštitúcie o výmaz tejto ťarchy.
Pozor!: Ak váhate, či v kúpnej zmluve uvádzať ťarchu viaznucu na nehnuteľnosti, radíme túto v zmluve jednoznačne uviesť, čo najbližšie ju špecifikovať a uviesť akým spôsobom bude výmaz ťarchy medzi predávajúcim a kupujúcim riešený. Ak by existencia ťarchy v zmluve uvedená nebola, nehnuteľnosť by trpela vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel.
Pozor!: Medzi ťarchy sa radí taktiež tzv. právo doživotného užívania. Takúto nehnuteľnosť je taktiež možné predať a vecné bremeno zrušiť. Vecné bremeno je možné zrušiť viacerými spôsobmi, v prípade práva doživotného užívania je možné toto zrušiť vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena, pričom dohoda musí byť písomná a podpis oprávneného musí byť úradne osvedčený. K zrušeniu vecného bremena je potrebné povolenie vkladu príslušným katastrálnym odborom, a preto okrem zavretia zmluvy je potrebné aj podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena.
